Оформление загородного строительства

ООО "Совершенствование Правовых Технологий" оказывает юридические услуги по оформлению загородного строительства.

Определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденное протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8 (документ не опубликован). Документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. В частности, это допускается в случае их приватизации, а также, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.). В п. 5 ст. 62 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество.

Регистрация права собственности на такие объекты возможна только в том случае, если строительство приостановлено, Так, в п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Как было отмечено, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил своего действия, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется в соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, согласно п. 3 указанной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, его право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. А в п. 4 этой же статьи сказано, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Между тем вопрос о том, кто же может выступать заявителем на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, остается открытым. Поскольку объекты недвижимости создаются в рамках договора подряда, то в качестве таковых могут выступать как подрядчик, так и заказчик.

Созданный объект недвижимости (право собственности на который не зарегистрировано) нельзя рассматривать как совокупность строительных материалов, поскольку в него надо включать стоимость произведенной работы, имущественные права на земельный участок и т.д. В ст. 742 ГК применяется термин "объект строительства", который, очевидно, лучше всего подходит к данной ситуации. Такой объект строительства может быть предметом договоров страхования, охраны, однако, как уже отмечено, до государственной регистрации он не может быть объектом права собственности на недвижимость. Очевидно, этот термин охватывает как уже построенные, но не зарегистрированные объекты недвижимости, так и объекты незавершенного строительства.

Если речь идет об обычном договоре подряда, то право собственности на объект строительства у заказчика возникает с момента передачи объекта подрядчиком, что подтверждено судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что "право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства".

Что касается не законченного строительством объекта и не переданного подрядчиком заказчику, то из анализа действующего законодательства можно сделать вывод о том, что у подрядчика права собственности на него нет. Так, согласно п. 1 ст. 705 ГК подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. Если бы подрядчик был собственником, то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели.

Наконец, у подрядчика в соответствии со ст. 712 ГК есть право на удержание результата работы. Вряд ли законодатель стал бы предоставлять такое право подрядчику, если бы считал его собственником объекта строительства.

Однако и у заказчика нет права собственности на объект незавершенного строительства до его передачи заказчику подрядчиком.

Очевидно, следует исходить из того, что у подрядчика и заказчика(если подрядчик не передал объект строительства заказчику) возникает право общей долевой собственности на такой объект. Размер долей должен определяться по соглашению сторон, а, соответственно, при недостижении соглашения этот вопрос должен решаться судом. При этом следует иметь в виду, что возможны ситуации, когда все расходы на строительство, включая стоимость материалов, производились подрядчиком. Если при этом заказчик и не оплатил выполненную работу, то в этом случае о долевой собственности, очевидно, говорить не приходится. Созданный объект в таких случаях будет собственностью только подрядчика.

1  2  3  4  5  6