|
Земельные участки являются особыми Объектами гражданских прав и находятся в определенном правовом режиме. Под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Поэтому при разрешении вопросов, связанных с этими Объектами, необходима высокопрофессиональная работа классных специалистов – грамотных юристов.
Правовой режим земельных участков определяется:
- оборотоспособностью участка;
- категорией земли (целевым назначением);
- разрешенным использованием участка;
- территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Согласно главам III и IV Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусмотрены следующие виды прав:
- собственность;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
- аренда земельных участков;
- безвозмездное срочное пользование.
Такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение, возможны только в отношении участков из состава государственных и муниципальных земель. В соответствии с ЗК РФ и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные и муниципальные земельные участки определяются различными фактами и определенными особенностями, которые могут разрешиться с помощью наших специалистов.
В результате купли-продажи земельного участка возникают некоторые существенные особенности. Статьёй 37 ЗК РФ установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков (далее- ЗУ):
1.Объектом купли-продажи могут быть только ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет.
2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении и ограничениях ЗУ.
В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшение покупной цены или расторжения договора купли-продажи ЗУ и возмещения причиненных ему убытков. Следовательно, чтобы нашим клиентам при осуществлении какой-либо сделки избежать негативных юридических последствий, необходима высококвалифицированная юридическая помощь нашей компании «СПТ».
Особенности могут возникнуть у Субъекта права (арендодателя или арендатора) и при арендных земельных отношениях. Так, ЗК РФ установлено, что объектом аренды могут быть только ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре аренды ЗУ должна быть определена его цена, что является существенным условием договора. Должна соблюдаться определенная форма договора. Договор аренды должен быть зарегистрирован государством. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды – право пользоваться и владеть ЗУ на определенных договором условиях. Право аренды недвижимости возникает, если договор подлежит регистрации, с момента государственной регистрации договора аренды. В итоге, всё должно быть оформлено в порядке установленном законодательством РФ. В этой сложной и скрупулезной работе Вам окажут значительную юридическую услугу наши профессионалы.
В соответствии с п.1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ государственной регистрации подлежат следующие вещные права на ЗУ:
1.Право собственности;
2.Право пожизненного наследуемого владения ЗУ;
3.Право постоянного (бессрочного) пользование ЗУ;
4.Частный сервитут.
Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с ЗУ:
- договоры дарения ЗУ и земельных долей в праве общей собственности на участки;
- отказ одаряемого принять в дар ЗУ или земельную долю;
- договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты;
- договоры аренды ЗУ и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года;
- договоры субаренды ЗУ на срок не менее 1 года;
- договоры безвозмездного пользования участка лесного фонда;
- договоры о залоге (ипотеке) ЗУ или земельной доли;
- договоры о залоге права аренды ЗУ;
- уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка – договор перенайма;
- соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды.
Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения)прав на ЗУ:
- ипотека на основании договора и в силу закона;
- доверительное управление, в том числе по договорам аренды земельных долей, не приведенных в соответствии с ГК РФ;
- рента;
- аресты, запрещения заключения сделок;
- права требования в судебном порядке;
- решение об изъятии ЗУ;
- публичные сервитуты;
- особые условия использования ЗУ и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников истории и культуры и т. д.
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течении установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и ГК, иными федеральными законами.
Особое внимание необходимо обратить на ситуации, возникающие при совершении сделок с землями сельскохозяйственного назначения. Оборот земель сельхозназначения основывается на особых принципах, поэтому мы рекомендуем Вам при осуществлении этих юридических операциях обязательно обращаться к настоящим специалистам.
Мы Вас обеспечим грамотной юридической консультацией и полным сопровождением данной сделки до окончательного момента – государственной регистрации права собственности и получения полного пакета документов.
Важно отметить по сделкам с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель. Следует отличать распоряжение земельными участками от распоряжения земельными долями. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
|
