на главную
карта сайта

Оформление загородного строительства

ООО "Совершенствование Правовых Технологий" оказывает юридические услуги по оформлению загородного строительства.

Как известно, коттеджи относятся к недвижимому имуществу, а одним из оснований возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание. Для недвижимых вещей момент, с которого право собственности на вещь считается существующим юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь. Так, согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Это значит, что с момента фактического завершения строительства коттеджа до признания его в качестве объекта права собственности на недвижимость нужен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации права собственности на него. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. В настоящее время это Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения.

Право собственности на вновь построенные объекты недвижимости может возникнуть, по общему правилу, только при условии, что это строительство велось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости шло по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является, по общему правилу, разрешение на строительство, выданное органом государственной власти (из этого правила есть ряд исключений). Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию и др.

Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В Градостроительном кодексе РФ (п. 17 ст. 51) предусмотрены случаи, когда разрешение на строительство не требуется. В частности, речь идет о следующих случаях:

1) строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

3) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Кроме того, в этой же статье субъектам Федерации предоставлено право расширять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешения, однако до настоящего времени никто этим правом не воспользовался

Следует отметить, что масштаб неузаконенного строительства недвижимости в жилищной сфере, в том числе и коттеджей, (т.е. строительства объектов недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано), в нашей стране весьма велик. Причины этого явления весьма разнообразны. Так, можно упомянуть сложную бюрократическую процедуру оформления прав на недвижимость, требующую большого количества времени и денег. Кроме того, сами правила оформления постоянно менялись. Иногда постройки не регистрируют намеренно, чтобы не платить налоги на собственность. Однако объекты недвижимости умышленно не достраиваются, с тем, чтобы иметь формальные основания для того, чтобы их не регистрировать.

Вместе с тем, недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, юридически не существует и совершать сделки с ним нельзя.

Для того чтобы решить эту проблему, принят ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который получил неформальное название "Закон о дачной амнистии". Как следует из названия, цель этого Закона состояла том, чтобы упростить оформление гражданами прав как на земельные участки, так и на объекты недвижимости, которые на них расположены.

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость различается в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для такого строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. При этом под объектом индивидуального жилищного строительства, согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, понимаются отдельно стоящие жилые дома не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи. Поскольку юридического понятия коттеджа не существует, их можно отнести как к объектам индивидуального жилищного строительства, так и к объектам недвижимого имущества, расположенным на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке. Все будет определяться тем, для каких целей выделялся земельный участок.

В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию до указанной даты не требуются. Форма технического паспорта установлена приказом Минэкономразвития от 17 августа 2006 г. N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка оформления его организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества". Однако следует учитывать, что для регистрации права собственности на указанные объекты необходимо представление кадастрового плана земельного участка, на котором расположен указанный объект (п. 2 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

1  2  3  4  5  6